武蔵小杉で1億円で買えるマンションの広さ——24棟の坪単価で比べる棟の選び方

武蔵小杉で予算1億円のマンションを探すと、買える広さは棟によって約54㎡から約134㎡まで、2倍以上の差があります。
同じ武蔵小杉でも、駅前の大規模タワーと、駅から10分前後の中低層マンションでは、坪単価がまったく違うためです。
この記事では、武蔵小杉マンション相場帳で集計している24棟の取引データから、1億円でどの棟のどのくらいの広さが買えるのかを一覧にします。
そのうえで、広さと引き換えに何を選ぶかを、売るときの出口から逆算して整理します。

1億円で買える広さは、棟によって約54㎡から約134㎡まで違う

武蔵小杉マンション相場帳では、国土交通省の不動産情報ライブラリの取引を棟ごとに集計しています。
直近2年（2024年2Q〜2026年1Q）の取引の坪単価の中央値で1億円を割り、専有面積に直したのが図1です。
諸費用は含めず、物件価格だけで1億円を使い切った場合の広さです。

坪単価が最も高いシティタワー武蔵小杉は614万円、最も低いパークスクエア武蔵小杉は247万円で、約2.5倍の開きがあります。
同じ1億円でも、シティタワー武蔵小杉なら約54㎡、パークスクエア武蔵小杉なら約134㎡が目安になります。
金色の棒が、1億円で70㎡以上に届く棟です。
24棟のうち、ザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズは竣工前で中古の取引がないため、図には入れていません。

中央値なので、取引の半分はこれより高い

図1の広さは、坪単価の中央値で計算した目安です。
同じ建物でも階数・向き・眺望で価格は変わり、高層階や眺望の良い住戸は目安より狭くなります。
たとえばシティタワー武蔵小杉は、取引の中央の半数が坪単価568万〜661万円に入っていて、1億円で買える広さに直すと約50〜58㎡の幅があります。
また、直近2年の取引が4〜9件しかない棟は、1件の取引で中央値が大きく動くため、目安の幅を広めに見ておきます。
棟ごとの取引件数と坪単価の幅は、武蔵小杉のマンション購入相場で確認できます。

駅前の大規模タワーで1億円なら、50〜60㎡台が目安

武蔵小杉駅から徒歩5分以内の大規模タワーで1億円を使うと、買える広さは約54〜66㎡です（図2）。
間取りでいえば、1LDKからコンパクトな2LDKが中心の広さです。

70㎡の住戸を買うなら、この8棟では約1億610万〜1億3,000万円が目安で、1億円には届きません。
夫婦2人で駅前の利便性を最優先するなら、1億円で50〜60㎡台を選ぶのは合理的な判断です。
子どもが生まれて3LDKが必要になる予定があるなら、同じ8棟で予算を1億2,000万円に上げると約65〜79㎡、1億5,000万円で約81〜99㎡が目安になります。

築浅を選ぶならドレッセタワーとサードアヴェニュー

2024年竣工のドレッセタワー武蔵小杉と、2020年竣工のコスギ サード アヴェニュー ザ・レジデンスは、1億円でどちらも約58㎡です。
築浅の分だけ設備・仕様が新しく、大規模修繕の負担が来るのも先になります。
ただし坪単価は上位の棟と並ぶ水準で、築浅であることはすでに価格に織り込まれています。
ドレッセタワー武蔵小杉は竣工から日が浅く、3年前比のような長い期間の比較に使える取引はまだありません。

駅前タワーは、売るときに価格の根拠がはっきりしている

駅前の大規模タワーは、直近2年の取引が1棟あたり16〜50件と多く、相場の根拠がはっきりしています。
売るときに売り出し価格を決めやすく、買主の住宅ローンの審査でも価格の根拠を示しやすい点は、出口での強みです。
反対に、同じ建物の中で売り物が同時に出ることが多く、階数・向き・広さの近い住戸と並べて比べられます。

70㎡以上を1億円で買えるのは、2008〜2009年築のタワーか、駅から少し離れた棟

1億円で70㎡以上に届くのは、図3の棟です。
大きく分けると、駅前の2008〜2009年築のタワーと、新丸子駅周辺や駅から少し離れた中低層の2つです。

駅前の2008〜2009年築のタワー

リエトコート武蔵小杉の2棟とザ・コスギタワーは、1億円で約76㎡、シティハウス武蔵小杉は約81㎡が目安です。
いずれも駅から徒歩2〜3分で、駅前の立地を保ったまま70㎡台に手が届きます。
パークシティ武蔵小杉のミッドスカイタワーとステーションフォレストタワーも約69㎡で、70㎡にほぼ届く水準です。
弱みは築年で、築17〜18年の今は、2回目の大規模修繕と修繕積立金の値上げの予定が見えてくる時期です。
買う前に長期修繕計画で、積立金がいつ、いくらに上がる計画かを確認します。
確認の手順は築15〜20年のマンションを買う前にで整理しています。

新丸子駅の築浅と、中低層の広い住戸

新丸子駅に徒歩5〜7分のシティハウス多摩川テラスとジオ新丸子は、1億円で約83〜84㎡です。
ジオ新丸子は2020年築で、築浅と広さを両立できますが、武蔵小杉駅までは徒歩13分ほどあり、JR線をよく使う人には距離があります。
JR南武線の武蔵小杉駅に徒歩4分のセレマークス武蔵小杉は、2005年築・13階建てで、1億円で約95㎡が目安です。
駅から徒歩10分を超える中低層では、100㎡を超える広さも予算に入りますが、取引件数が少なく、価格の目安の幅は広くなります。

広さと引き換えに何を手放すか——出口から逆算する

坪単価の差は、駅までの距離、築年、建物の規模、眺望や共用施設の差を反映したものです。
坪単価が低い棟が割安というわけではなく、何かと引き換えに広さが手に入ると考えます。
何を手放すかは、10年後や15年後に売るとき、どの買主に、どの物件と比べられるかから逆算して決めます。

駅前の大規模タワーは、広さは小さくなりますが、取引件数が多く、売るときに価格の根拠を示しやすいタイプです。
2008〜2009年築のタワーは、立地と広さを両立できる代わりに、修繕積立金と大規模修繕の負担を引き受けます。
新丸子駅周辺や中低層の棟は、広さを最優先できる代わりに、取引が少なく、売るときに相場の根拠を自分で示す必要があります。
どれが正解かは人によって違うため、住む期間と、売るときの手取りで比べて選びます。

同じ76㎡で比べると、月々の返済は約11万円違う

広さを同じにそろえると、立地と築年の差が金額ではっきり見えます。
リエトコート武蔵小杉で1億円の76㎡を、シティタワー武蔵小杉で同じ76㎡にすると、坪単価614万円で約1億4,120万円が目安です。
差額の約4,120万円を金利0.8%・35年で借りると、月々の返済は約11.2万円増えます。
この月11万円で、駅前の新しいタワーの眺望や共用施設、築年の若さを買うかどうかを考えると、判断の軸がはっきりします。
売るときには、この差額の一部がそのまま売却価格の差として戻ってくるかどうかも、出口の見方の一つです。

2027〜2028年の新築1,438戸を、比べる相手に入れておく

2027〜2028年には、ザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズ（1,438戸）の竣工が予定されています。
竣工と入居の前後には、住み替えに伴う中古の売り物や、新築の一部が築浅の中古として出てくる可能性があります。
とくに60〜75㎡前後のファミリー向けの住戸は、新築や築浅の売り物と同じ検索条件に並びやすくなります。
今買う住戸が将来どの物件と並ぶかは、武蔵小杉のマンションの売り時でも整理しています。

予算1億円の資金計画

物件価格を1億円にすると、仲介手数料の上限は1億円の3%に6万円を足し、消費税を加えた336.6万円です。
ほかに売買契約書の印紙税、登記の費用、住宅ローンの手数料と保証料、火災保険料、不動産取得税がかかります。
自分で住む中古マンションなら、不動産取得税は控除で0円になる例が多く、計算は中古マンションの不動産取得税はいくらかで扱っています。
諸費用の全体は中古マンション購入の諸費用はいくらで確認できます。
借入額ごとの月々の返済額は、金利を仮に置くと図5のとおりです。

金利が0.8%から1.5%に上がると、9,000万円の借入で月々の返済は約3万円増えます。
変動金利で借りるなら、金利が上がったときの返済額で家計が回るかを先に確かめておきます。
借入額と金利は、住宅ローン返済シミュレーションで自由に変えて試せます。

よくある質問

まとめ

武蔵小杉で予算1億円なら、買える広さは棟によって約54㎡から約134㎡まで違います。
駅前の大規模タワーでは50〜60㎡台、2008〜2009年築のタワーでは約69〜81㎡、新丸子駅周辺や中低層では80㎡台から100㎡超が目安です。
坪単価の差は駅距離・築年・規模の差の裏返しで、広さを取るなら何かを手放すことになります。
何を手放すかは、売るときにどの物件と比べられるかから逆算して決めます。
棟ごとの数字は武蔵小杉のマンション購入相場とマンションを比べるで並べて確認でき、選び方の基準は武蔵小杉のタワーマンションの選び方でも扱っています。
価格はいずれも過去の取引にもとづく参考値で、将来の価格を示すものではありません。