武蔵小杉のマンションの売り時——新築1,438戸の竣工前に売るか、後に売るか

武蔵小杉のマンションの売り時は、相場の先読みではなく、自分の側の条件と、街の売り物の量で決めるのが確実です。
相場がこの先どう動くかは誰にも分かりませんが、売り物が増える時期と、税金が変わる日付は前もって分かります。
とくに2027〜2028年には、ザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズ（1,438戸）の竣工が予定されています。
この新築の竣工の前に売るか、後に売るかが、武蔵小杉で今売却を考える人の最大の判断になります。

武蔵小杉のタワーの坪単価は、4年で346万円から573万円に

武蔵小杉マンション相場帳で集計している、武蔵小杉のタワーマンションの取引の坪単価（四半期ごとの中央値）を並べると、図1のようになります。
2022年1Qに346万円だった坪単価は、2024年4Qに500万円を超え、2026年1Qには573万円になりました。
直近1年の坪単価は559万円で、3年前の同じ時期と比べて+51%です。

なお、1四半期あたりの取引は30〜60件ほどで、どの棟のどの階の取引が多かったかによって、四半期の数字は上下にぶれます。
2025年2Qの551万円から3Qの537万円へ下がったように見える動きも、この範囲のぶれと考えられるため、推移は1年単位でならして見ます。

この数字から言えるのは、今の相場が過去と比べて高い位置にあるということだけです。
これから上がるか下がるかは、金利や景気、新築の供給など多くの要因で決まり、過去の推移からは判断できません。
四半期ごとの数字と周辺の中古マンション全体との比較は、武蔵小杉の相場の推移で確認できます。
いずれも過去の取引にもとづく参考値で、将来の価格を示すものではありません。

棟によって伸び方は大きく違う

武蔵小杉全体の数字が上がっていても、すべての棟が同じように上がっているわけではありません。
直近1年の坪単価を3年前の同じ時期と比べると、エクラスタワー武蔵小杉は+63%、シティタワー武蔵小杉は+57%でした。
一方で、ザ・グランドウイングタワーは+34%、駅から徒歩12分のガーデンティアラ武蔵小杉は+24%にとどまっています。
売り時を考えるときは、街全体ではなく、自分の棟の推移を先に確認します。
棟ごとの数字は武蔵小杉のマンションのランキングで比べられます。

売り時を決める3つの条件は、相場ではなく自分の側にある

相場の天井を当てて売ろうとすると、判断はいつまでも決まりません。
先に決めるべきは、自分の側にある3つの条件です。
この3つで売る時期の候補を絞り込んでから、街の売り物の量を見て最終的に決めます。

所有期間5年の判定は、売った日ではなく、売った年の1月1日時点で行います。
たとえば2021年6月に買った住戸は、2026年中に売ると短期、2027年1月1日以降に売ると長期の扱いになります。
マイホームとして住んでいた住戸なら、一定の要件で最大3,000万円の特別控除を使えるため、税金がかからないことも多くあります。
手取りの計算方法はマンション売却の手取りはいくら残るかで、売り時の一般的な考え方はマンションの売り時はいつかで整理しています。

手取りは売却価格の何割残るか

売り時を考えるときは、売却価格ではなく手取りで判断します。
1億1,840万円で売る場合、仲介手数料の上限は売却価格の3%に6万円を足し、消費税を加えた額で、約397万円です。
ほかに売買契約書の印紙税、住宅ローンの一括返済の手数料、抵当権を抹消する登記の費用がかかります。
手取りが住み替え先の頭金や諸費用に足りない価格では売れないため、その価格が自分にとっての売却価格の下限になります。

住み替え先の時期で、売り出しの開始が決まる

今の住戸を先に売る場合は、新居が決まるまでの仮住まいが必要になることがあります。
新居を先に買う場合は、今の住戸が売れるまで住宅ローンの返済が重なります。
売買契約のときに引渡しの日を数か月先に設定すれば、この2つを避けられることもあるため、売り出す前に買主へ示せる引渡しの条件を決めておきます。

新築1,438戸の竣工は、中古の売り物をどう変えるか

ザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズは総戸数1,438戸で、2027〜2028年に竣工する予定です。
新築を買った人の中には、武蔵小杉や近くのマンションに住んでいて、入居に合わせて今の住戸を売る人がいます。
そのため、竣工と入居の前後には、住み替えに伴う中古の売り物が増える可能性があります。
また、新築の一部は入居後しばらくして売りに出され、築浅の中古として周辺の中古と比べられます。

売り物が増えると、買主は選択肢が広がり、同じ価格帯で比べる相手が増えます。
武蔵小杉のタワーは同じ建物や隣のタワーの売り物と並べて比べられるため、売り物の量は価格交渉の強さに直結します。
ただし、売り物が増えることが値下がりにつながるかどうかは、そのときの買主の数との兼ね合いで決まり、前もって断定はできません。

新築の影響を受けやすい住戸

新築の竣工で比べられる相手が増えやすいのは、新築と広さや間取りが近い住戸です。
ファミリー向けの2LDKから3LDK、60〜75㎡前後の住戸は、新築や築浅の売り物と同じ検索条件に並びやすくなります。
反対に、眺望の良い高層階や、広い住戸、駅に近い棟の住戸は、新築とは別の理由で選ばれるため、影響を受けにくい傾向があります。
自分の住戸がどちらに当たるかで、竣工前に急ぐべきかどうかが変わります。

竣工前に売るなら、準備を前倒しする

竣工前の売却を選ぶなら、売り出しの1〜2か月前から資料と価格の準備を始めます。
修繕積立金の残高と値上げの予定、長期修繕計画、管理規約、駐車場の空き状況など、買主から聞かれる資料をそろえておきます。
売り出してから2〜3週間の問い合わせと内見の数で価格の見直しを判断し、専任媒介の3か月の中で決め切る計画を立てます。

竣工後に売るなら、見ておく数字を決めておく

竣工後まで待つ場合は、待っている間に見る数字を決めておくと、売り出す時期を判断しやすくなります。
見るべきは、自分の建物と近くのタワーで同時に出ている売り物の数と、直近の成約事例の坪単価です。
武蔵小杉マンション相場帳は国土交通省のデータの公表に合わせて四半期ごとに更新しているため、更新のたびに自分の棟の数字を確認します。

竣工前に売るか、後に売るか

新築の竣工を基準にすると、売り出しの時期は大きく2つに分かれます。
どちらが正解かは人によって違うため、メリットとデメリットを並べて、自分の条件に合う方を選びます。

どちらとも決められない場合は、まず査定で自分の住戸の価格の幅を知り、売り出す価格と時期の候補を2つほど持っておきます。
候補があれば、売り物の数や成約の動きを見たときに、すぐに判断を切り替えられます。

どちらを選ぶにしても、金額の感覚を持っておくことが大切です。
武蔵小杉のタワーの直近1年の坪単価559万円で70㎡の住戸を考えると、価格は1億1,840万円です。
坪単価が20万円上下すると、70㎡の住戸では約424万円の差になります。

譲渡所得が1,500万円ある場合、所有期間5年の判定をまたぐかどうかで、税額には約290万円の差が出ます。
売り物が増える時期を避けることと、所有期間5年を待つことのどちらが重いかは、こうした金額で比べると判断しやすくなります。
住み替えの順番は住み替えは売却先行か購入先行かで、新築を契約済みの場合は新築マンション契約後の買い替えで詳しく扱っています。

売らずに貸すという選択

売り時が合わない場合に、売らずに貸して持ち続けることを考える人もいます。
ただし、住宅ローンは自分が住むことを前提にした融資なので、貸す場合は事前に金融機関へ相談が必要です。
また、マイホームの3,000万円の特別控除は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売らないと使えなくなります。
貸してから売るつもりなら、この期限と税額の差を必ず計算してから決めます。

よくある質問

まとめ

武蔵小杉のタワーの坪単価は、2022年1Qの346万円から2026年1Qの573万円まで上がりました。
売り時は相場の先読みではなく、所有期間5年、手取りと残債、住み替え先の時期の3つで先に絞り込みます。
2027〜2028年の新築1,438戸の竣工・入居の前後は、住み替えの売り物が増える可能性があります。
竣工前に売るか後に売るかは、税額の差と売り物の量を金額で比べて決めます。
棟ごとの事情はパークシティ武蔵小杉を売るならや武蔵小杉のタワマンを高く売るでも整理しています。