売主が個人か不動産会社かで何が変わるか——契約不適合責任・消費税・仲介手数料の違い

中古マンションは、同じ建物の同じような部屋でも、売主が個人か不動産会社かで買主の条件が変わります。
違いは、契約不適合責任の期間、消費税、仲介手数料、価格交渉の進め方の4つです。
物件を比べるときは、価格だけでなくこの4つをお金に換算して比べてください。

個人売主と業者売主の違いは何か

最も大きな違いは、引渡し後に不具合が見つかったときに売主が負う責任の範囲です。
次の表が、買主から見た主な違いです。

契約不適合責任は何年守られるか

業者売主は特約で短くできても引渡しから2年まで、個人売主は契約の特約しだいです。
民法の原則では、買主は不具合を知った時から1年以内に売主へ通知すれば、修補や代金減額などを請求できます。
ただし個人売主の場合は、この原則を特約で変えることができます。

業界団体の標準的な契約書式の一例では、個人売主の責任を引渡しから3か月以内の通知に限り、対象となる不具合の種類も限定する形になっています。
築年数の古い物件では、売主が責任を負わない「免責」とする契約もあります。
宅建業法40条により、業者売主の場合は、引渡しから2年以上とする特約を除いて民法より買主に不利な特約は無効になるため、こうした短縮や免責はできません。

消費税はいくらかかるか

業者売主の物件では、販売価格のうち建物部分に10%の消費税が含まれます。
土地は非課税で、土地と建物の代金が分かれていない場合は時価の比率で按分します。
例えば建物部分が税抜2,800万円なら、消費税は280万円で、その分が価格に乗っています。

個人が自宅を売る場合は、事業としての資産の譲渡にあたらないため、消費税はかかりません。
同じ建物で同じ条件の部屋が並んでいるとき、業者売主の物件が高く見えるのは、改装費と利益に加えてこの消費税があるためです。

仲介手数料はかかるか

売主の不動産会社から直接買えば、仲介手数料はかかりません。
業者売主の物件でも、別の仲介会社を通して買う場合は、その仲介会社に手数料を払います。
売買価格が400万円を超える場合の上限は「価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額で、7,000万円の物件なら237万6,000円です。

仲介手数料がかからないことは、業者売主の物件を選ぶ理由のひとつになります。
ただし、仲介会社は買主の立場で価格の妥当性や契約条件を確認する役割を持っています。
手数料の有無だけで決めず、価格と条件を誰が確認するかも考えてください。

どちらを選ぶべきか、判断の手順は

保証の差と価格の差を、同じ物差しで比べて判断します。
手順は次の3つです。

よくある質問

結論：価格差を「保証・税・手数料」に分解して比べる

個人売主の物件は安く、業者売主の物件は守られている、というのが基本の構図です。
どちらが得かは物件ごとの数字で決まるので、価格差を分解してから判断してください。
候補物件の比較は、成約事例と契約条件まで含めて個別にお手伝いします。