中古マンション購入の諸費用はいくら？現金で用意すべき額の目安

中古マンションを買うとき、物件価格とは別に必ずかかるのが諸費用です。
結論から言うと、目安は物件価格の6〜8%。
7,000万円の物件なら、およそ450万〜560万円を現金で用意する前提で資金計画を組んでください。

「頭金ゼロ・フルローンで買えます」という営業トークを聞いたことがあるかもしれません。
フルローンは物件価格の話であって、諸費用まで消えるわけではありません。
この差を知らずに契約まで進み、決済直前に慌てるケースを実務で何度も見てきました。

諸費用の内訳は8項目。モデルケースで約450万円

まずは全体像です。
物件価格7,000万円、借入6,300万円（物件価格の9割）、融資事務手数料が借入額の2.2%の銀行を使った場合で試算しました。

登録免許税は、土地の固定資産税評価額800万円・建物1,200万円と仮定して計算しています。
評価額は物件ごとに違うので、正確な金額は売主から固定資産税の評価証明書を取り寄せてから確定させます。

見ての通り、諸費用の8割は仲介手数料と融資事務手数料の2つです。
税金や登記費用は、物件が決まればほぼ自動的に決まります。
諸費用を最適化したいなら、この2つの大きな項目から考えるのが筋です。

仲介手数料：上限は「3%＋6万円＋税」

売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は「売買価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額です。
7,000万円なら237万6,000円になります。
これは法律で決まった上限であり、下限ではありません。
スピアードでは、この上限額から10%割引いた金額で仲介をお受けしています（7,000万円なら213万8,400円）。

ただ、手数料の安さだけで仲介会社を選ぶのはおすすめしません。
分かりやすいのは売却のケースです。
売り出し価格の設計、写真や広告の質、内見対応、買主との価格交渉まで、仲介会社の仕事の質がそのまま成約価格に効いてきます。
手数料を100万円値切るより、200万円高く売ってくれる担当者を選ぶほうが、結果的に得をします。

融資事務手数料：「定率型」か「保証料型」かで100万円変わる

住宅ローンの手数料は、大きく分けて2つの方式があります。
借入額の2.2%前後を最初に払う「事務手数料（定率）型」と、事務手数料を数万円に抑える代わりに保証料を払う「保証料型」です。
保証料型は、保証料を金利に上乗せして毎月払うこともできます。

どちらが得かは、借入期間と売却時期で決まります。
定率型の手数料は、途中で完済しても戻りません。
一方、保証料を一括で払った場合は、繰上完済時に未経過分の一部が戻るのが一般的です。
5〜10年で住み替える可能性が高いなら、定率型の2.2%を最初に払うのが本当に得なのか、必ず比較してください。
銀行選びの考え方は、別コラム「住宅ローンの賢い選び方」でも詳しく扱っています。

登録免許税と印紙税：軽減措置の要件と期限を確認する

登録免許税は、所有権移転と抵当権設定の登記にかかる国税です。
自分が住む家で、登記上の床面積が50㎡以上などの要件を満たせば、建物の所有権移転は本則2%が0.3%に、抵当権設定は本則0.4%が0.1%に下がります。
建物と抵当権の軽減は2027年3月31日まで、土地の1.5%は2029年3月31日までの措置です。

印紙税は、売買契約書と金銭消費貸借契約書（ローン契約書）に貼る税金です。
売買契約書は2027年3月31日まで軽減税率が適用され、5,000万円超1億円以下なら3万円です。
ローン契約書に軽減はなく、同じ価格帯で6万円かかりますが、銀行が電子契約に対応していれば0円になります。

見落としやすい費用：不動産取得税は「数か月後」に届く

不動産取得税は、引渡しから数か月後に都道府県から納税通知書が届きます。
決済日に払う諸費用の一覧には載らないため、忘れた頃に請求が来て驚く方が多い税金です。

中古マンションは、築年数と評価額に応じた控除があるため、0円で済むことも珍しくありません。
一方で、築年数が古い物件や評価額の高い物件では数十万円になることもあります。
購入前に仲介会社に概算を出してもらい、資金計画に入れておくのが安全です。

このほか、引越し費用、家具・家電、カーテン、リフォーム費用は諸費用の外側です。
特に中古マンションは、入居前にクロスや水回りを手直しするケースが多いので、別枠で予算を取っておいてください。

出口から逆算する：諸費用は「売るとき」に取り返せる部分がある

諸費用は払って終わりのお金ではありません。
将来その物件を売ったとき、仲介手数料、所有権移転の登記費用、売買契約書の印紙税、不動産取得税などは、購入代金と合わせて「取得費」として計上できます。
取得費が大きいほど譲渡所得が小さくなり、税金が減ります。

一方、融資事務手数料や抵当権設定の費用、保証料、火災保険料といったローン・保険関連の費用は取得費に入りません。
つまり同じ100万円でも、仲介手数料は売却時に効き、ローン手数料は効かないということです。

売却時の税金の仕組みは、別コラム「不動産売却にかかる税金」で整理しています。
買う瞬間から売る瞬間までを一本の線で考えると、どの費用を削り、どの書類を残すべきかがはっきりします。

結論：自己資金は「頭金＋諸費用＋生活防衛資金」で考える

フルローンで買うこと自体は悪い選択ではありません。
低い金利で借りて手元資金を厚く持つのは、合理的な戦略です。
ただし、それは諸費用を正確に把握し、手元資金を残せる計画になっている場合に限ります。
物件探しを始める前に、まず「現金でいくら出せるか」を確定させてください。
そこが決まれば、狙うべき価格帯も自然に決まります。