パークシティ武蔵小杉を売るなら——5棟の相場差と、シリーズ内で比べられる前提の売り方

パークシティ武蔵小杉のどの棟を売る場合でも、買主は残りの4棟の売り物と並べて比べます。
5棟は同じシリーズ名で検索され、同じ予算の候補として一覧に並ぶためです。
高く売れるかどうかは、自分の棟の相場を知ったうえで、シリーズの中で選ばれる理由を作れるかで決まります。

パークシティ武蔵小杉の5棟は、坪単価で最大56万円違う

パークシティ武蔵小杉は、三井不動産レジデンシャルなどが分譲した5棟のタワーマンションで、戸数は合計3,148戸です。
直近2年の取引の坪単価の中央値は、ザ ガーデン タワーズウエストが537万円、ザ ガーデン タワーズイーストが519万円です。
ザ・グランドウイングタワーが501万円、ステーションフォレストタワーとミッドスカイタワーが481万円で続きます。
国土交通省の取引データでは、ステーションフォレストタワーとミッドスカイタワーを区別できないため、この2棟は合わせた値です。

最も高い棟と低い棟の差は坪56万円で、70㎡の住戸に直すと約1,190万円の開きになります。
武蔵小杉マンション相場帳に掲載している14棟の中で、パークシティの5棟は4位から10位に並んでいます。
同じブランドの隣り合う棟でも、これだけの差がつくことは知っておく必要があります。

差を生んでいるのは、駅からの距離より築年と構造です。
駅から徒歩1分のザ・グランドウイングタワーより、徒歩4〜5分のザ ガーデン タワーズ2棟の方が坪単価は高くなっています。
ザ ガーデン タワーズは2017〜2018年に竣工した免震構造で、2008〜2009年竣工のステーションフォレストタワー・ミッドスカイタワーとは約10年の築年差があります。
棟ごとの詳しい数字はミッドスカイタワーの相場やザ ガーデン タワーズウエストの相場で確認できます。
いずれも過去の取引にもとづく参考値で、将来の価格を示すものではありません。

買主はパークシティの中で比べてから決める

パークシティ武蔵小杉を探す買主の多くは、5棟をまとめて検索し、同じ予算の住戸を並べて見ます。
たとえば予算1億1,000万円で70㎡前後を探す人にとっては、ミッドスカイタワーの高層階と、ザ ガーデン タワーズの中層階が同じ候補に入ります。
3,148戸の中から同じ時期に出ている売り物が、そのまま競合になるということです。

そのため、売主が考えるべきことは「自分の棟の相場はいくらか」だけでは足りません。
同じ価格帯に並ぶ他の4棟の住戸と比べたとき、自分の住戸が何で選ばれるのかを、売り出す前に言葉にしておく必要があります。
眺望、階数、駅までの近さ、広さ、室内の状態のどれで勝つのかが決まれば、売り出し価格の根拠も自然に固まります。
同じ建物の売り物と比べられる前提の考え方は、武蔵小杉のタワマンを高く売るで詳しく整理しています。

棟ごとのアピールポイントとウィークポイント

5棟は、買主から評価される点と、質問される点がはっきり分かれます。
売り出す前に、自分の棟の強みを前に出し、弱みには資料で答えられるようにしておきます。

ステーションフォレストタワー・ミッドスカイタワー

アピールポイントは、駅から徒歩2分の立地と、取引の多さです。
直近2年で64件の取引があり、相場の根拠を示しやすいことは価格交渉で効きます。
ミッドスカイタワーは地上59階で、高層階は眺望で価格差をつけやすい棟です。
ウィークポイントは、築17〜18年で、2回目の大規模修繕や給排水・機械式駐車場などの設備更新の時期を買主から聞かれやすいことです。
修繕積立金の残高と値上げの予定、長期修繕計画を手元にそろえてから売り出すと、交渉で押されにくくなります。

ザ・グランドウイングタワー

アピールポイントは駅から徒歩1分の近さで、価格が調整する局面でも買主が残りやすい立地です。
ウィークポイントは、駅距離の割に坪単価が上位の棟と差があり、3年前比も+34%と5棟で最も小さいことです。
裏返せば、駅1分という分かりやすい強みを根拠に価格を組み立てられる棟でもあります。

ザ ガーデン タワーズイースト・ウエスト

アピールポイントは、築年の新しさと免震構造で、5棟の中で坪単価が最も高い2棟です。
ウィークポイントは駅から徒歩4〜5分であることと、2棟で1,205戸と規模が大きく、同じ条件の売り物が重なりやすいことです。
同じ間取り・近い階数の住戸が同時に出ている場合は、価格だけで比べられないよう、向きや眺望の違いを具体的に示します。

どの棟でも共通して聞かれること

棟を問わず、パークシティ武蔵小杉の内見で買主から必ず出る質問があります。
管理費と修繕積立金の月額、駐車場の空きと料金、共用施設の利用状況、そして売主の引渡しの時期です。
どれも物件資料や管理会社への確認で答えられる内容なので、内見の前に一覧にしておくと、その場で答えられて印象が良くなります。
答えに詰まる質問が多いほど、買主は他の4棟の売り物に目を移します。

ミッドスカイタワー70㎡で試算する売り出し価格

ミッドスカイタワーの70㎡の住戸を例に、売り出し価格の置き方を試算します。
直近2年の取引の中央値は坪481万円で、70㎡に直すと1億190万円です。
取引の中央の半数は坪446万〜518万円に収まり、70㎡では9,440万〜1億970万円の範囲になります。

1億1,860万円で売り出すと、買主はザ ガーデン タワーズウエストの中位の住戸より高い価格を見ることになります。
築年が約10年新しく、免震構造の棟より高い理由を、眺望や階数で説明できなければ、問い合わせは止まります。
一方で1億970万円は、取引の上位25%の境目で、高層階や眺望の良い住戸なら根拠を示せる水準です。
売り出し価格は、取引の中央の半数の範囲を出発点にし、それより上を狙うときは同じ階数帯の成約事例を添えて示すのが基本です。
売り出してから2〜3週間の問い合わせと内見の数で、価格を見直すかどうかを判断します。
価格の決め方そのものは売り出し価格の決め方でも扱っています。

価格帯の検索条件を意識する

ポータルサイトで物件を探す買主の多くは、「1億1,000万円以下」のように価格の上限で絞り込みます。
そのため、1億1,000万円と1億980万円では、わずか20万円の差でも表示される検索結果が変わります。
売り出し価格は、取引の範囲に収めるだけでなく、買主がよく使う価格の区切りの内側に置けるかどうかも確認します。
見直すときも同じで、区切りをまたいで下げると、それまで届いていなかった買主の検索結果に新しく表示されるようになります。

売る時期は税金と新築の竣工で決める

パークシティ武蔵小杉の売却時期を決めるとき、相場以外に見ておくべき条件が2つあります。
1つ目は、所有期間による税率の違いです。
売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで、譲渡所得にかかる税率が変わります。

マイホームとして住んでいた住戸を売る場合は、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例があります。
利益が3,000万円以下に収まれば税金がかからないことも多いため、所有期間と合わせて、売る前に必ず計算しておきます。
個別の判断は税理士への相談をおすすめします。
手取りの計算方法はマンション売却の手取りはいくら残るかで確認できます。

2つ目は、近くの新築タワーの竣工です。
ザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズ（1,438戸）は2027〜2028年に竣工する予定で、入居の前後には住み替えに伴う中古の売り物が増える可能性があります。
売り物が増える時期に重なると、買主の選択肢が広がり、比べられる相手も増えます。
売却を急がない場合でも、売り出しの時期をいつにするかは、この予定を踏まえて早めに決めておくと判断がぶれません。

新築を契約済みで、引渡しを待っている場合

パークシティ武蔵小杉に住みながら、近くの新築を契約して引渡しを待っている人も少なくありません。
この場合は、新居の引渡し日から逆算して、今の住戸をいつ売り出すかを決めます。
引渡しの前に売れてしまうと仮住まいが必要になり、引渡しの後まで売れ残ると住宅ローンの返済が重なります。
売買契約で引渡し日を数か月先に設定する方法もあり、買主との条件の調整で両方を避けられることがあります。
進め方の全体像は新築マンション契約後の買い替えで整理しています。

よくある質問

まとめ

パークシティ武蔵小杉の5棟は、直近2年の坪単価が481万円から537万円まで開いています。
買主は5棟の売り物を並べて比べるため、自分の住戸がシリーズの中で選ばれる理由を先に決めておきます。
売り出し価格は取引の中央の半数を出発点にし、それより上は同じ階数帯の成約事例で根拠を示します。
時期は所有期間5年の判定と、2027〜2028年の新築タワーの竣工を踏まえて決めます。
スピアードはミッドスカイタワーでもお取引をお手伝いした実績があり、パークシティの棟ごとの事情を踏まえた査定をお出しできます。