法人名義でマンションを買うべきか——個人購入と比べた税金・融資・売却時の違い

自分が住むマンションは、原則として個人名義で買うほうが有利です。
住宅ローン控除と、売却時の3,000万円特別控除が使えるのは個人だけだからです。
法人名義が選択肢になるのは、賃貸に出す物件や役員社宅として使う物件で、法人の所得と保有期間の見通しがはっきりしている場合です。

個人と法人で何が違うのか

違いは、使える税制、借入の種類、売却時の課税の3つです。
次の表で主な違いをまとめます。

自宅を法人名義で買うと何を失うか

失うのは、住宅ローン控除と3,000万円特別控除の2つです。
住宅ローン控除の根拠となる租税特別措置法41条は「個人が」住宅を取得した場合の制度で、法人は対象外です。
売却時に譲渡益から最大3,000万円を差し引ける特例（同法35条）も、個人が自分の住まいを売る場合の制度です。

都心のマンションは、購入から数年で数千万円の値上がりが出ることもあります。
個人名義なら3,000万円までの譲渡益に税金がかからないのに対し、法人名義ではその利益がそのまま課税対象になります。
自宅を法人で持つと、この差が出口で最も大きく効きます。

法人で買うメリットは何か

メリットは、建物部分を減価償却で経費にできることと、役員社宅として使えることです。
鉄筋コンクリート造の住宅の法定耐用年数は47年で、中古の場合は簡便法で耐用年数を短くできます。

購入後のリノベーション費用（資本的支出）が取得価額の50%を超える場合は、原則として簡便法は使えません。
経費にできるのは建物部分だけで、土地部分は減価償却できません。
都心のマンションは価格に占める土地の割合が高いため、経費にできる額は思ったより小さくなることがあります。
減価償却した分だけ帳簿上の取得費が下がるので、売却時の利益はその分大きく計算されます。

役員社宅にする場合の注意点は

役員社宅にする場合、会社は役員から一定額以上の家賃を受け取る必要があります。
受け取る家賃が国税庁の定める「賃貸料相当額」より低いと、差額は役員の給与として課税されます。

賃貸料相当額の計算は、住宅の広さで変わります。
鉄筋コンクリート造では床面積99㎡以下が小規模住宅で、区分所有の場合は共用部分を按分して加えた面積で判定します。
小規模住宅以外で会社が所有する場合の月額は、建物の固定資産税の課税標準額×10%と敷地の課税標準額×6%を合計し、12で割った額です。
床面積が240㎡を超えるなど豪華社宅と判定されると、この計算は使えず、通常の家賃相当額が基準になります。

売却するときの税金はどう違うか

個人は譲渡所得として他の所得と分けて課税され、法人は他の利益と合算して課税されます。
個人の税率は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば20.315%、5年以下なら39.63%です。
法人には所有期間による税率の差はなく、売却益は本業の利益と合わせて法人税等の対象になります。

中小法人の法人税率は、年800万円以下の所得部分が15%（特例）、超える部分が23.2%です。
このほか住民税と事業税がかかります。
短期で売る予定がある場合や、法人に赤字があって利益と相殺できる場合は、法人名義が有利になることがあります。
逆に、自分が住んで長く持つ物件は、3,000万円特別控除が使える個人名義が有利です。

どちらで買うべきか、判断の基準は

よくある質問

結論：住むなら個人、運用するなら出口まで計算して決める

名義の選び方で、保有中と出口の税金は数百万円単位で変わります。
物件の価格だけでなく、名義と出口を含めた手取りで判断してください。
税金の最終判断は税理士の確認が必要ですが、名義ごとの手取りの比較は物件ごとに個別にお手伝いします。