新築マンション契約後の買い替え——引渡しまでに今の家をいつ売るか

新築マンションは、契約してから引渡しまでが長い買い物です。
タワーマンションなら、契約から入居まで2〜3年かかることも珍しくありません。
その間、今住んでいる家をいつ売るかは、資金計画と税金の両方に大きく影響します。

結論から言うと、売る時期は「新居のローン審査」「売却価格」「税金」の3つから逆算して決めます。
早すぎれば仮住まいと相場上昇の取り逃し、遅すぎれば二重ローンと売り急ぎのリスクがあります。
そして、売却益が大きい人ほど、3,000万円特別控除と住宅ローン控除のどちらを使うかの判断が、数百万円単位の差になります。

■ 30秒で分かる結論
　・新築は契約から引渡しまで1〜3年。その間に今の家を売る時期を決める
　・新居のローン審査では、今の家のローンも返済負担として見られることがある
　・売り方は「引渡し前に売って引渡しを猶予してもらう」「引渡し後に売る」「先に売って仮住まい」の3つ
　・大規模な新築の引渡し前後は、近隣で同じように買い替えの売り物が増える
　・旧居の3,000万円特別控除と新居の住宅ローン控除は、一定期間併用できない。どちらが得かは計算で決める

新築の買い替えで押さえる3つの前提

手付金は契約時に払い、残りは引渡し時

新築マンションでは、契約時に販売価格の1〜2割程度の手付金を払い、残りの代金は引渡し時に住宅ローンなどで払うのが一般的です。
売主が不動産会社の場合、手付金は代金の2割が上限で、完成前の物件では一定額を超える手付金に保全措置を取ることが義務付けられています。
今の家を売ったお金を手付金に充てる、という計画は、契約の時点では成り立たないことが多い点に注意してください。

住宅ローンは引渡しの直前に審査・実行される

新居の住宅ローンは、契約時ではなく、引渡しの数か月前に本審査を受け、引渡しの日に実行されます。
適用される金利も、契約時ではなく実行時の金利です。
契約から引渡しまでの間に金利が上がれば、返済額はその分増えます。

今の家のローンは、新居の審査に影響する

今の家にローンが残っている場合、新居の審査では、そのローンも返済負担として計算されるのが原則です。
銀行によっては、今の家を売ることを前提に、売却の契約書などを提出すれば、今のローンを除いて審査してくれる場合もあります。
どの銀行で、どの条件なら審査が通るかは、新居の契約前に確認しておくべき項目です。

今の家を売る3つのタイミング

売り方	メリット	デメリット
引渡し前に売り、引渡しを猶予してもらう	二重ローンにならず、引越しも1回で済む	引渡し猶予を受け入れる買い手は限られ、価格にやや不利
新居の引渡し後に売る	空室で内見しやすく、室内もきれいに見せられる	売れるまで二重ローン。売り急ぐと価格が崩れる
早めに売って仮住まいする	売却価格を決めてから新居に移れる	引越しが2回、家賃が発生。売却後に相場が上がれば取り逃す

引渡しを猶予してもらう売り方

最も多いのが、新居の引渡しの数か月前に今の家の売買契約を結び、買主への引渡しを新居の引渡し後にしてもらう方法です。
売買契約の中で、引渡し日を契約から3〜6か月後などに設定します。
二重ローンも仮住まいも避けられる一方で、すぐに住みたい買い手は対象から外れるため、買い手の数はやや減ります。
その分、価格面では多少の譲歩が必要になる場合があります。

新居の引渡し後に売る売り方

二重ローンを払える資金の余裕があるなら、新居に移ってから空室で売るのも有効です。
家具がない部屋は広く見え、内見の日程も合わせやすくなります。
ただし、二重ローンの期間が長引くと、焦って価格を下げることになりがちです。
何か月までなら二重ローンに耐えられるかを、先に決めておく必要があります。

大規模な新築の引渡し前後は、売り物が増える

見落とされがちなのが、同じ時期に同じことを考えている人がたくさんいる、という点です。
数百戸、千戸を超える新築タワーマンションの引渡しが近づくと、その購入者の多くが今の家を売りに出します。
近隣の中古マンションから住み替える人が多ければ、同じエリアで似た条件の売り物が一気に増えます。

売り物が増えれば、買い手は比べて選べるようになり、価格交渉も強くなります。
同じ時期に売るなら、室内の状態、価格の根拠、引渡し条件で、他の売り物より選ばれる理由を作っておく必要があります。
時期をずらせるなら、引渡しの半年以上前に売るか、売り物が落ち着いてから売るほうが有利になることがあります。

3,000万円特別控除と住宅ローン控除、どちらを使うか

住み替えで最も金額の差が出るのが、この判断です。
今の家を売って売却益が出た場合、3,000万円特別控除を使えば税金を大きく減らせます。
一方で、新居では住宅ローン控除を受けたい。
ところが、この2つは一定期間、併用できません。

併用できない期間

・新居に入居した年とその前2年、後3年の計6年間に、旧居の売却で3,000万円特別控除などの特例を使うと、新居の住宅ローン控除は受けられない

どちらを使うべきかは、それぞれでいくら得をするかを比べて決めます。

比較の例（仮定を置いた試算）	節税額の目安
3,000万円特別控除（売却益3,000万円、所有5年超）	約609万円
3,000万円特別控除（売却益3,000万円、所有5年以下）	約1,189万円
住宅ローン控除（控除対象の借入限度額4,500万円、13年）	最大でも約410万円

住宅ローン控除の額は、借入限度額や入居年、住宅の性能で変わり、ローン残高も年々減るため、実際にはこれより少なくなります。
売却益が大きい人ほど、3,000万円特別控除を使ったほうが得になるケースが多いと言えます。
逆に、売却益が小さく、新居の借入額が大きい人は、住宅ローン控除を優先したほうが得なこともあります。
個別の計算は、税理士か税務署で確認してください。
制度の基本は不動産売却にかかる税金と住宅ローン控除を簡単解説にまとめています。