マンションの査定額が会社ごとに違う理由——高い査定に飛びつく前に見る3つの点

複数の不動産会社に査定を頼むと、同じマンションなのに数百万円、ときには1,000万円以上の差が出ます。
売主としては一番高い会社に任せたくなりますが、それが一番高く売ってくれる会社とは限りません。
査定額は「その価格で買い取る約束」ではなく、「その価格で売れるだろうという見立て」にすぎないからです。

結論から言うと、査定額の差の多くは、根拠の差ではなく姿勢の差です。
見るべきは金額そのものではなく、その金額をどの成約事例から、どういう補正で出したかです。

マンションの査定は「成約事例」から逆算する

中古マンションの査定で使うのは、ほぼ取引事例比較法です。
同じマンションや近隣の似たマンションで、最近いくらで成約したかを集め、査定する住戸との違いを補正して価格を出します。

補正するのは、主に次のような違いです。

この方法の精度を決めるのは、事例の数と近さです。
同じ建物で直近半年に成約が何件もあるタワーマンションなら、査定はかなり正確に出せます。
逆に、成約が数年に1件しかない小規模マンションでは、近隣の別の建物の事例を使うことになり、会社によって見立てがぶれやすくなります。

机上査定と訪問査定の違い

机上査定は、登記情報や図面などの資料だけで出す査定です。
訪問査定は、実際に室内を見て、眺望や室内の状態まで反映させた査定です。
机上査定の段階で各社の数字がそろわないのは当然で、室内を見ていない以上、数%のぶれは避けられません。
売却を具体的に考えているなら、最終的には訪問査定で比較してください。

査定額に差が出る、本当の理由

成約事例と補正のルールが同じなら、プロが出す査定額は本来それほど大きくは変わりません。
それでも数百万円単位の差が出るのは、次の3つの理由です。

3つ目は、売主にとって最も損が大きいパターンです。
高すぎる価格で売り出した物件は、最初の数週間で反響が取れず、市場で「売れ残り」と見られます。
結果的に、最初から適正な価格で出した場合より安く売ることになるケースが少なくありません。
詳しくは販売価格の決め方と注意点と媒介契約は専任か一般かで書いています。

高い査定に飛びつく前に見る3つの点

査定書を受け取ったら、金額の前に次の3点を確認してください。

1. 根拠にした成約事例が、何件・いつ・どの住戸か

成約時期、所在階、面積、向き、成約価格が具体的に書かれているかを見ます。
「近隣相場から算出」としか書かれていない査定は、根拠を示せないか、示したくない査定です。
売り出し中の物件の価格を根拠にしている場合も注意が必要です。
売り出し価格は売主の希望であり、成約価格ではありません。

2. 事例と自分の住戸の違いを、どう補正したか

事例より階数が低い、向きが悪い、室内が古いといった違いに対して、何%補正したかを聞いてください。
きちんとした会社なら、補正の理由を数字で説明できます。
自分の住戸の弱みを指摘してくれる会社のほうが、売り出し後に価格で揉めることは少なくなります。

3. 売れなかったときに、いつ・いくら下げる想定か

査定額で売れるかどうかは、売り出してみないと分かりません。
だからこそ、反響が少なかった場合に、何週間後にいくらへ改定するかを最初に聞いておきます。
価格改定の計画を最初から示せる会社は、相場の手応えを持っています。
「まずはこの価格で様子を見ましょう」としか言わない会社は、その手応えがないか、媒介契約を取ることが優先になっている可能性があります。

査定額と売り出し価格と成約価格は別物

首都圏の中古マンションでは、売り出し中の物件の平均価格と、実際に成約した物件の平均価格の間に、毎年大きな開きがあります。
査定額の高さを競っても、成約価格は上がりません。
上がるのは、売り出し価格と、売れ残るリスクです。

結論：査定は「金額」ではなく「根拠」で選ぶ

査定額が一番高い会社ではなく、根拠を一番具体的に説明できた会社に任せてください。
成約事例の中身、補正の理由、価格改定の計画。
この3つを質問して、答えに詰まらない会社が、最終的に一番高く売ってくれる会社です。