マンションの登記簿の読み方——買う前・売る前に見るべき3か所

登記簿（登記事項証明書）は、その不動産の「戸籍」です。
誰が持っているのか、いつ建ったのか、いくら借金の担保になっているのか。
取引の前提になる事実は、ほぼすべてここに書かれています。

結論を言うと、見るべきは3か所だけです。
表題部の「新築年月日と床面積」、権利部甲区の「所有者と取得原因」、権利部乙区の「抵当権」。
この3つを読めれば、物件の税制上の扱い、売主が本当に売れる立場にあるか、売却代金でローンを返せるかまで分かります。

登記簿の全体像：表題部と権利部（甲区・乙区）

マンションの登記簿は、大きく3つのパートでできています。

登記簿は、法務局の窓口のほか、オンラインの「登記情報提供サービス」でも取得できます。
所有者でなくても誰でも取得でき、手数料は数百円です。
物件を特定するには、住所ではなく「地番」と「家屋番号」が必要になる点に注意してください。

見るべき1か所目：表題部の「新築年月日」と「床面積」

新築年月日は、税制の扱いを左右します。
住宅ローン控除、登録免許税の軽減、住宅資金の贈与税の非課税などは、中古住宅の場合「1982年1月1日以降に建築された住宅」であることが要件の一つです。
それより前の物件は、耐震基準に適合することを証明できなければ、これらの優遇を受けられません。
旧耐震の考え方は、別コラム「旧耐震マンションは買っていいか」で詳しく扱っています。

床面積は、登記簿では壁の内側で測る「内法面積」で記載されます。
広告やパンフレットの面積は壁の中心で測る「壁芯面積」なので、登記簿のほうが数㎡小さくなるのが普通です。
軽減措置には「登記簿上の床面積50㎡以上」など面積の要件があるものが多く、広告で50㎡台前半の物件は特に注意が必要です。

見るべき2か所目：甲区の「所有者」と「取得原因」

甲区には、その部屋の所有者が時系列で記録されています。
最後に記載されている人が、現在の所有者です。
まず確認すべきは、この登記上の所有者と、売主として交渉している人が一致しているかどうかです。

一致しない典型例が、相続登記が済んでいないケースです。
親が亡くなった後も登記が親の名義のままになっていると、そのままでは売却できません。
2024年4月から相続登記は義務化され、相続を知った日から3年以内の申請が必要になりました。
売主側で相続登記を済ませてから売却に進むのが正しい順番です。
相続した物件の売却は、別コラム「相続したマンションを売却する」で整理しています。

取得原因の欄には「売買」「相続」「贈与」などが書かれています。
あわせて、「差押」「仮差押」「仮登記」といった記載がないかも必ず確認してください。
これらがある物件は、決済までに抹消できるかどうかが取引の前提条件になります。

見るべき3か所目：乙区の「抵当権」

乙区には、住宅ローンなどの担保として設定された抵当権が記録されています。
記載されているのは、債権額（借りた金額）、利息、債務者、抵当権者（金融機関）、設定の日付です。

ここから読み取れるのは、売主のローン残高の目安です。
たとえば「2018年に債権額6,000万円」の抵当権であれば、35年ローンなら現在の残高はおおむね4,600万円前後と推定できます（金利0.5%前後、元利均等の場合）。
売り出し価格がこの残高を大きく上回っていれば、売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消して引き渡せます。

逆に、残高が売却価格を上回る「オーバーローン」の状態だと、売主は差額を自己資金で埋めなければ売却できません。
売主が値下げに応じにくい理由が、ここに隠れていることもあります。
価格交渉の前に乙区を見ておくと、どこまで交渉の余地があるかの見当がつきます。

売る側が登記簿を見る理由

登記簿は買主だけのものではありません。
売却を考え始めた段階で、自分の物件の登記簿を一度取り寄せることをおすすめします。

住所変更や結婚による氏名変更の登記をしていなければ、決済前に変更登記が必要です。
住宅ローンを完済済みなのに抵当権の抹消登記をしていないケースも少なくありません。
いずれも決済直前に気づくと、スケジュールがずれる原因になります。
売り出す前に整えておけば、買主にも安心材料として伝えられます。

結論：登記簿は「内見の前」に読む

登記簿は、物件の事実が書かれた一次資料です。
営業担当者の説明や広告よりも先に、まず登記簿を見る。
この順番を守るだけで、資金計画の誤算や交渉の空振りを防げます。