不動産売却にかかる税金——3,000万円控除と「5年の壁」を簡単解説

「売却したら、税金っていくら取られるんですか？」——売却相談で必ず出る質問です。そして答えを聞いて驚かれます。「多くの場合、マイホームの売却なら税金はかかりません」と。

一方で、何も知らずに売ると数百万円単位の税金を無駄に払うケースも実在します。分かれ目は、制度を知っているかどうか。それだけです。

いまの市況では、この知識の重要性が増しています。首都圏中古マンションの成約価格は13年連続で上昇し、2025年は平均5,200万円、東京都区部（23区）に限れば平均7,401万円（新築マンションなら23区平均1億3,613万円）。成約㎡単価はこの13年で117.3%上昇しました（東日本レインズ）。数年前に買った物件を売るだけで数千万円の利益が出ることが珍しくなくなった。売却益への課税は、もはや普通の住み替えの話です。

税金がかかるのは「利益が出たとき」だけ

大原則。売却価格そのものに税金がかかるわけではありません。課税されるのは譲渡所得＝売却で出た利益です。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

取得費は「買ったときの物件価格＋購入時の諸費用」（建物部分は減価償却で目減り）。譲渡費用は仲介手数料・印紙税など売るための費用です。「買った値段＋諸経費」より高く売れて、初めて課税対象になります。

税率は「5年の壁」で倍近く変わる

短期と長期でほぼ2倍の差。そして最大の注意点——この「5年」は売却した年の1月1日時点で判定されます。

2021年6月に購入した物件を2026年7月に売ると、実際の所有期間は5年超でも、2026年1月1日時点では「4年7ヶ月」なので短期扱い。長期になるのは2027年1月1日以降の売却です。利益が大きい物件では、売却時期を数ヶ月ずらすだけで税額が数百万円変わることがあります。

最強の特例：3,000万円特別控除

マイホーム（居住用財産）の売却なら、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。利益が3,000万円以内なら税金はゼロ。「多くの場合税金はかからない」と言ったのは、この特例があるからです。

さらに、所有期間10年超のマイホームは、3,000万円控除後の課税譲渡所得のうち6,000万円以下の部分に14.21%の軽減税率が適用され、3,000万円控除と併用できます（国税庁 No.3305）。

損が出た場合も申告する価値がある

一定の要件を満たすマイホームの売却損は、給与所得など他の所得と損益通算でき、引き切れない分は翌年以後3年内に繰り越して控除できます（買換えの場合の特例と、住宅ローンが残っている場合の特例の2種類）。「損したから申告不要」ではなく「損したからこそ申告で取り返す」。知らずに放置している方が本当に多いです。

確定申告を忘れずに

3,000万円控除も軽減税率も損益通算も、確定申告をして初めて適用されます。売却した翌年の2月16日〜3月15日に申告。「控除で税額ゼロだから申告不要」ではなく、申告しなければ控除自体が受けられない、が正解です。

まとめ：税金は「売る前」に設計するもの

売却時期を数ヶ月調整するだけで手残りが数百万円変わる。税金は売却が終わってから考えるものではなく、売り出し前に設計するものです。