親からの住宅資金援助——贈与税の非課税枠を使う条件と、2026年末の期限

住宅価格が上がり続けるなかで、親や祖父母から購入資金の援助を受けるケースが増えています。
このとき使えるのが「住宅取得等資金の贈与税の非課税措置」です。
条件を満たせば、最大1,000万円まで贈与税がかかりません。

ただし、この制度は2026年12月31日までの贈与が対象です。
2027年以降も続くかどうかは、今後の税制改正で決まります。
援助を検討しているなら、今年中に要件を確認して動くべき制度です。

非課税になる金額：1,000万円か500万円か

非課税枠は、取得する住宅の性能で決まります。

中古住宅で「省エネ等住宅」と認められるには、断熱等性能等級4以上、または一次エネルギー消費量等級4以上であることを証明書類で示す必要があります。
新築時に住宅性能評価書を取得している比較的新しいマンションなら証明できる可能性がありますが、多くの中古マンションでは書類がそろいません。
中古マンションの場合、500万円枠で計画を立て、証明できれば1,000万円枠を使う、という順番で考えるのが現実的です。

非課税にならなかった場合の贈与税

制度の効果を数字で確認します。
親から1,000万円の贈与を受け、非課税措置を使わなかった場合、暦年課税（18歳以上の子や孫が父母・祖父母から受ける特例税率）で計算すると、贈与税は約177万円です。
省エネ等住宅で非課税措置を使えれば、この177万円がゼロになります。
500万円枠の物件で1,000万円の贈与を受けると、枠を超えた500万円から基礎控除を引いた390万円に課税され、贈与税は約48万円です。

使える条件：受け取る人・住宅・時期

主な要件は次の通りです。

落とし穴：新築マンションは「引渡し時期」で使えないことがある

最も注意すべきは時期の要件です。
2026年中に贈与を受けた場合、2027年3月15日までに住宅の引渡しを受けなければなりません。
完成前の新築マンションを契約し、引渡しが2028年になる場合、2026年中の贈与ではこの要件を満たせません。
手付金の援助を先に受けたいという相談は多いのですが、引渡し時期と贈与の年がずれると非課税が使えなくなります。

相続時精算課税との使い分け

非課税枠を超える援助を受ける場合、超えた部分には暦年課税か相続時精算課税のどちらかを選びます。
相続時精算課税は、年110万円の基礎控除に加えて累計2,500万円まで贈与税がかかりません。
その代わり、基礎控除を超えた部分は、贈与した人が亡くなったときに相続財産に加算して相続税を計算します。

相続税がかからない見込みの家庭なら、相続時精算課税で大きな援助をまとめて受ける選択肢があります。
相続税がかかる家庭では、どちらが得かは財産の額と家族構成で変わります。
一度相続時精算課税を選ぶと、その贈与者からの贈与は暦年課税に戻せないので、税理士に試算してもらってから決めてください。

出口から逆算する：援助を受けた家を売るとき

援助を受けて買った住宅も、いずれは売却や住み替えの対象になります。
売却時の取得費には、援助を受けたお金も含めた購入代金全体が入ります。
援助を受けたことで売却時に不利になることはありませんが、購入時の契約書や領収書、贈与税の申告書の控えは必ず保管してください。
売却時の税金の仕組みは、別コラム「不動産売却にかかる税金」で整理しています。

結論：援助を受けるなら、段取りは今年中に

住宅資金の援助は、使い方を間違えなければ数百万円単位で税負担を減らせる制度です。
一方で、時期と面積と申告のどれか一つを外すだけで、まったく使えなくなります。
物件探しと並行して、援助のスケジュールを最初に組み立ててください。