政策金利1.25%時代の住宅ローン——変動か固定か、判断基準は3つ

2026年9月、日本銀行は政策金利を1.25%程度に引き上げました。
フラット35の10月の金利は3.83%と、現行制度で過去最高の水準です。
「今から借りるなら固定にすべきか」という相談が、ここ数か月で一気に増えました。

先に結論を言います。
変動か固定かは、金利の予想で決めるものではありません。
「金利が上がっても家計が耐えられるか」「何年で売るか」「余剰資金をどう使えるか」の3つで決まります。
この3つに答えられれば、どちらを選んでも後悔はしません。

今の金利水準を確認する

日本銀行は2025年12月に政策金利を0.75%、2026年6月に1.0%、同年9月に1.25%へと段階的に引き上げてきました。
変動金利は、政策金利に連動する短期プライムレートを基準に決まるため、利上げのたびに少しずつ上がります。

注目すべきは、変動と固定の差です。
長期金利が先に上がったため、固定金利は変動金利の約3倍の水準になっています。
固定を選ぶということは、この差額を「金利が上がらない安心」のための保険料として払うということです。

試算：変動金利はどこまで上がると固定に負けるのか

7,000万円を35年、元利均等返済で借りるケースで計算しました。
まずは金利ごとの毎月の返済額です。

変動1.2%と固定3.83%では、毎月約9.9万円、10年で約1,184万円の差がつきます。
では、変動金利が上がり続けたらどうなるか。
金利が毎年少しずつ上がるシナリオで、35年間の総返済額を比べました。

ポイントは、変動金利が最終的に固定と同じ3.83%まで上がっても、総返済額は変動のほうが約1,200万円少ないことです。
金利が低い最初の数年間に元本が多く減るため、後から金利が上がっても利息の対象になる残高が小さくなっているからです。
変動が固定に負けるのは、毎年0.5%ずつ、5%まで上がり続けるような急激な上昇が続いた場合です。

もちろん、これは将来の金利を予想した数字ではありません。
言えるのは、現在の金利差を前提にすると、固定の「保険料」はかなり高いということです。

判断基準1：「変動金利＋2%」で家計が回るか

変動を選ぶ条件はシンプルです。
今の変動金利に2%を足した金利で返済額を計算し、それでも生活が成り立つかどうか。
7,000万円・35年なら、1.2%で月20.4万円の返済が、3.2%では月27.7万円になります。
月7万円以上の増加を、教育費や車の買い替えと重なる時期でも吸収できるかを確認してください。

判断基準2：何年後に売るか（出口から逆算する）

住宅ローンは、売却すれば一括で返済します。
つまり、ローンの期間は35年でも、実際に金利を払うのは「住んでいる期間」だけです。

先ほどの試算で10年後のローン残高を比べると、変動1.2%なら約5,290万円、固定3.83%なら約5,841万円です。
同じ返済期間でも、金利の低い変動のほうが元本が約550万円多く減っています。
10年以内に住み替える可能性が高い人にとって、35年先の金利上昇に備えて高い保険料を払う合理性は低いと言えます。
住み替えの進め方は、別コラム「住み替えは売却先行か購入先行か」でも整理しています。

判断基準3：余剰資金を「繰上返済」に回せるか

変動を選ぶ人の最大の武器は、手元資金です。
金利が上がったときに繰上返済で残高を減らせる資金があれば、金利上昇の影響を自分でコントロールできます。
逆に、頭金も貯蓄もほとんどない状態で変動を選ぶと、金利が上がったときに打つ手がありません。

インフレの局面では、現金の価値は目減りします。
低い金利で借りて、手元資金は生活防衛資金と運用に回し、金利が一定水準を超えたら繰上返済に切り替える。
変動金利は、この「選択肢を持ち続ける」戦略と組み合わせてこそ意味を持ちます。

結論：迷ったら、3つの質問に答える

金利は誰にも当てられません。
当てられないものに賭けるのではなく、外れたときにどうなるかを先に決めておく。
それができていれば、変動でも固定でも正解です。
銀行の選び方と手数料の比べ方は、別コラム「住宅ローンの賢い選び方」で扱っています。