住宅ローンはいくらまで借りていいか——「借りられる額」と「返せる額」は違う

「年収800万円なら、いくらまで借りられますか」。
購入相談で最も多い質問の一つです。
ただ、本当に考えるべきは「いくら借りられるか」ではなく「いくらまでなら返し続けられるか」です。

結論から言うと、年収800万円の方が銀行の審査で借りられる額は5,600万円前後です。
一方で、金利上昇や教育費まで見込んで無理なく返せる額は、3,800万〜4,600万円程度になります。
この1,000万円以上の差をどう扱うかが、住宅購入で最も大事な判断です。

銀行が見ている「返済負担率」と「審査金利」

銀行の審査で中心になるのが返済負担率です。
年間の返済額が、額面年収の何%を占めるかを示す数字で、手取りではなく額面で計算します。
フラット35の基準は、年収400万円未満なら30%以下、400万円以上なら35%以下です。
民間の銀行も、おおむね30〜40%程度を上限にしているところが多いです。

ここで重要なのが、計算に使う金利です。
銀行は、実際に適用する金利（変動なら1%台）ではなく、3〜4%程度の「審査金利」で返済額を計算します。
将来金利が上がっても返済を続けられるかを見ているからです。

審査金利3.5%なら、年収800万円で借りられる上限は約5,650万円、年収の約7倍です。
車のローンやカードのリボ払い、奨学金などの返済があれば、その分だけ上限は下がります。

「返せる額」は手取りと管理費から逆算する

審査の上限は、銀行が貸せる金額です。
家計が回るかどうかは、別の物差しで考える必要があります。

実務で使っている目安は、ローン返済と管理費・修繕積立金の合計が手取りの30%以内、上限でも35%以内です。
マンションは、ローンのほかに管理費・修繕積立金が毎月3万〜5万円かかります。
これを住居費に含めずに計算すると、実際の負担を過小評価してしまいます。

管理費・修繕積立金を月4万円として計算しています。
手取りの30%で考えると借入の目安は約3,770万円、年収の約4.7倍です。
審査の上限5,650万円との差は、約1,900万円あります。

金利が2%上がったときに耐えられるか

変動金利で借りる場合は、金利上昇への耐性も確認します。
3,770万円を金利1.2%で借りた場合の返済額は月11.0万円ですが、金利が3.2%に上がると月約14.9万円になります。
管理費等を含めた住居費は手取りの約38%です。
苦しくはなりますが、家計が破綻する水準ではありません。

これが審査上限の5,650万円を借りた場合、金利1.2%で月16.5万円、3.2%では月22.4万円です。
管理費等を含めると月26万円を超え、手取りの半分以上が住居費に消えます。
変動か固定かの考え方は、別コラム「政策金利1.25%時代の住宅ローン」で詳しく扱っています。

上限側を取ってよいケース：出口から逆算できるとき

ここまで読むと「審査上限まで借りるのは危険」と感じるかもしれません。
ただ、一律にそうとは言えません。
次の条件がそろう場合は、返せる額の目安を超えて借りる判断もあり得ます。

逆に、資産性の低い物件で審査上限まで借りるのは避けるべきです。
売っても残債が残る物件では、返済が苦しくなったときに逃げ道がありません。
借入額の上限は、年収だけでなく、物件の出口とセットで決めるものです。

結論：借入額は「家計」と「出口」の2つで決める

銀行は「貸せる額」を教えてくれますが、「借りるべき額」は教えてくれません。
それを決めるのは、自分の家計と、買う物件の出口です。
物件を探し始める前に、まず自分にとっての上限額を数字で決めてください。