東京都の中古マンションは、70㎡換算で1億円を超えました。
「今は高すぎるから待つべきか」「それでも買うべきか」。
都心で購入を考えている方から、毎日のように受ける相談です。
結論から言うと、市場全体の天井を当てることは誰にもできません。
判断すべきは「今が高いか」ではなく、「その物件が、将来も買い手が付く価格か」です。
都心で高値づかみを避ける方法は、相場観ではなく、物件ごとの基準で選ぶことです。
■ 30秒で分かる結論
・東京都の中古マンションは70㎡換算1億27万円、前年比23.5%上昇（2026年5月）
・売り出し価格と成約価格の差は大きい。売り出し価格を相場と思わない
・資産性は駅距離・規模・管理・ブランドの4つで判断する
・金利上昇に耐えられる借入額にし、出口で完済できる物件を選ぶ
・最上階や最高値の住戸ではなく「中間」を取るのが、高値の市場での守り方
数字で見る都心の価格
2026年5月時点の中古マンションの70㎡換算価格は、東京都で1億27万円、前年比23.5%の上昇です。
同じ時期の神奈川県は3,675万円で前年比5.8%の上昇と、東京都の伸びが突出しています。
| エリア | 70㎡換算価格（2026年5月） | 前年比 |
|---|---|---|
| 東京都 | 1億27万円 | +23.5% |
| 川崎市全体 | 4,730万円 | +7.5% |
| 神奈川県 | 3,675万円 | +5.8% |
もう一つ見ておくべき数字があります。
2025年の東京23区の中古マンションは、新たに売りに出た物件の平均価格が8,288万円、成約した物件の平均価格が7,401万円でした。
売り出し物件と成約物件は同じ物件の集まりではありませんが、ポータルサイトに並ぶ価格がそのまま相場ではないことは分かります。
資産性を判断する4つの基準
都心でも、すべての物件が同じように値上がりしたわけではありません。
価格が崩れにくい物件には、共通する条件があります。
都心の買い手は駅距離に最も敏感です。複数路線が使える駅なら、さらに評価が上がります。
事例が多い建物は、買い手が価格の妥当性を判断しやすく、売りやすくなります。
長期修繕計画の見直し時期、積立金の残高、値上げの予定を資料で確認します。
大手の分譲・管理の物件は、売るときに買い手の安心材料になり、価格に表れやすい傾向があります。
すべての条件を満たす物件は、まず出てきません。
大切なのは、どの条件を妥協してよいかを先に決めることです。
基準の詳しい考え方は資産性の高いマンションの条件で解説しています。
高値の市場で守るべき2つのこと
金利が上がっても払い続けられる借入額にする
都心の価格帯では、借入額も大きくなります。
変動金利で借りるなら、金利が上がった場合の返済額でも家計が回るかを確認してください。
借入額の決め方は住宅ローンはいくらまで借りていいかで、月々の返済額は諸費用・ローンシミュレーターで、金利を変えながら確かめられます。
「中間」を取る
価格が高い市場ほど、最上階やプレミアム住戸、話題の新築といった「頭」の部分には上乗せが大きくなります。
出口で買い手が最も多いのは、その建物やエリアの中間の価格帯です。
最高値の物件を追うより、条件の良い中層階や、相場並みの価格の住戸を取るほうが、売るときに価格が崩れにくくなります。
結論：待つか買うかではなく、物件で決める
都心で中古マンションを買う前の確認事項
・売り出し価格ではなく、同じ建物・近隣の成約価格で妥当性を確かめる
・駅距離・規模・管理・ブランドのうち、何を妥協するかを決めておく
・金利が上がっても家計が回る借入額にする
・頭と尻尾は追わず、中間の価格帯を取る
都心の価格が今後どうなるかは、誰にも断定できません。
ただ、将来も買い手が付く物件を、払い続けられる借入額で買えば、価格が多少動いても慌てずに済みます。
都心での成約実績は東京23区のマンション売買でご覧いただけます。
