タワマンは買ってはいけないのか——修繕・管理・災害・暴落論を検証する

「タワマンは買ってはいけない」——書店にもネットにも、この手の言説が溢れています。修繕費が爆発する、管理費が高い、災害に弱い、いずれ暴落する。

ここでは、こうした否定論を印象論で片付けず、一つずつ公的データで検証します。

結論を先に言えば——「タワマンだから買ってはいけない」は雑すぎる。「買ってはいけないタワマン」が存在するだけです。

否定論①「修繕費が爆発する」→ 割高なのは事実。ただし約1.3倍

タワマン（超高層）の大規模修繕は、通常の足場が組めずゴンドラや特殊足場での工事となるため割高です。国土交通省もガイドラインで「超高層マンションは特殊な足場が必要となるほか、共用部分の占める割合が高くなる等のため、修繕工事費が増大する傾向にある」と公式に認めています。では、どれくらい割高なのか。

20階未満の大規模物件（255円/㎡・月）との差は約1.3倍。70㎡換算で月6,000円弱の差です。たしかに高い。しかし「爆発」「破綻」と表現するレベルではなく、購入前に計算に織り込める程度の差です。

むしろ注目すべきは、小規模物件（延床5,000㎡未満）の平均値が335円とタワマンとほぼ同水準であること。戸数が少ない分、一時金や値上げのインパクトは小規模物件の方が深刻になりがちです。検証すべきは「タワマンか否か」ではなく、その物件の長期修繕計画と積立金残高。すべてのマンションに共通です。

否定論②「管理費が高すぎる」→ 本当。ただし対価があり、価格にも転嫁されている

コンシェルジュ、24時間有人管理、ジム、ゲストルーム。タワマンの管理費が高いのは事実です。参考値として、東日本レインズの集計では2025年度に成約した首都圏中古マンションの管理費は平均217円/㎡・月、築10年以内では269円/㎡・月。共用施設が充実した近年の物件ほど高い傾向がデータに表れています。

問題は「高いか安いか」ではなく、その対価に価値を感じるか、中古市場が評価するか。実務の感覚では、管理体制と共用施設が充実したタワーは中古でも指名買いが入り、販売価格に転嫁できています。使わない施設だらけの物件を避ければ良いだけです。

否定論③「災害に弱い」→ 建物は強い。弱点はライフライン

耐震性については、タワマンは耐震・制震・免震の最新技術で設計されており、建物自体は日本の建築物の中で最も安全な部類です。

一方、2019年10月の台風19号では、武蔵小杉のタワーマンションで地下電気設備の浸水による停電・断水が発生し、高層階の生活が長期間困難になりました。実際に起きたことであり、目を逸らすべきではありません。

ただしこれも物件個別の話です。この被災を受けて、国土交通省と経済産業省は「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」（令和2年6月）を策定。近年の新築タワーでは電源設備の上層階配置や止水板設置が標準化しつつあります。教訓は既に設計に反映されているのです。

否定論④「いずれ暴落する」→ 「暴落する」と言われ続けた13年間で、市場は2倍になった

「タワマンバブル崩壊」は10年以上言われ続けています。その間に市場がどう動いたか。東日本レインズの統計では、首都圏中古マンションの成約㎡単価は13年連続で上昇し、この13年で117.3%上昇。2倍以上です。2025年の東京都区部は前年比＋13.2%と、上昇はむしろ加速しています。

上昇の主因は投機ではなく需給です。駅直結・駅近の大規模開発用地は有限で、供給は簡単に増やせない。一方、共働き世帯の都心志向は強まり続けている。

もちろん、過去の実績は将来を保証しません。そして同じ統計は、埼玉・千葉・神奈川の一部エリアが既にマイナスに転じたことも示しています。「タワマンだから安泰」でもない。上がってきたのは、正確には「駅力のある立地の、流動性の高いマンション」です。タワマンの多くがそこに該当してきた、というのが実態に近い。

買ってはいけないタワマン、買っていいタワマン