賃貸中のマンションは売れるか——オーナーチェンジで売るか、退去を待って売るか

賃貸中のマンションは、入居者がいるまま売ることができます。
賃貸借契約は買主に引き継がれ、この売り方を「オーナーチェンジ」と呼びます。
ただし買い手が投資家に限られ、価格は家賃と利回りで決まるため、空室で売る場合より低くなることが多いのが現実です。

入居者がいるまま売ることはできるか

できます。
対抗要件を備えた賃貸借（入居者が住んでいる建物の賃貸借）の物件を売ると、貸主の地位は買主に移ります（民法605条の2）。
入居者は退去する必要がなく、家賃の受け取り先が新しい所有者に変わるだけです。
預かっている敷金の返還義務も買主に引き継がれるため、売買代金の決済時に敷金相当額を精算するのが一般的です。

オーナーチェンジの価格はどう決まるか

オーナーチェンジの物件は、投資家が「何%の利回りで回るか」で価格を決めます。
計算の基本は「年間家賃÷期待利回り」です。
フラット35などの住宅ローンは本人や家族が住む住宅に限られ、投資用には使えないため、自分で住みたい買い手はオーナーチェンジ物件を買いにくくなります。

利回りが低くても買う投資家がいれば、空室より高く売れることもあります。
差が出るのは、家賃の水準、立地、残りの契約期間、入居者の属性です。
数字は計算の手順を示すための例で、実際には同じ建物の空室での成約事例と、近隣の賃料相場の両方から価格を出します。

退去を待って売るべきか

普通借家の場合、貸主の都合で入居者に退去してもらうのは簡単ではありません。
貸主から更新を拒絶したり解約を申し入れたりするには、正当事由が必要です（借地借家法28条）。
正当事由は、貸主と借主それぞれが建物を必要とする事情や、立退料の申出などを総合して判断されます。
更新しない旨の通知は期間満了の1年前から6か月前までに行う必要があり、解約の申入れをした場合も契約が終わるのは申入れから6か月後です。

定期借家契約なら、期間が満了すれば契約は更新されずに終わります（同法38条）。
ただし、契約前に更新がないことを書面で説明していないと、更新がない定め自体が無効になります。
期間が1年以上の場合は、満了の1年前から6か月前までに終了の通知が必要です。
「定期借家のつもりだった」契約が要件を満たしていない例もあるため、契約書と説明書面を必ず確認してください。

判断の基準は何か

判断は「空室で売れる価格との差」と「退去を待つコスト」の比較です。
次の表の項目を数字に置き換えて比べます。

元の自宅を貸している場合の税金は

自分が住んでいた家を貸している場合、売る時期によって3,000万円特別控除が使えるかが決まります。
この特例は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件です。
住まなくなった後に賃貸に出していても、期限内に売れば適用を受けられます。
退去を待っている間にこの期限を過ぎると、税金が数百万円単位で変わることがあるため、売却の時期は期限から逆算して決めてください。

よくある質問

結論：2つの価格を出してから売り方を決める

賃貸中のマンションの売り方に、どちらが正解という決まりはありません。
空室価格とオーナーチェンジ価格を並べ、待つコストと税金の期限まで数字にすれば、答えは物件ごとに出ます。
両方の価格の査定と、買取を含めた売り方の比較は個別にお出しします。