不動産ガイド

Real Estate Guide

始めての不動産取引でも迷わないよう、
流れ・必要書類・費用まで、わかりやすくまとめました。

不動産を買いたい

不動産を売りたい

不動産購入ガイド

初めて不動産を購入するとき、「何から始めればいいか分からない」という方がほとんどです。

物件探しから引渡しまで、全体の流れをつかんでおくだけで、焦らず動けるようになります。

購入の流れ必要書類ガイド諸費用の全体像購入相談をする

STEP BY STEP

購入の流れ ― 8つのステップ

不動産購入は複数のフェーズに分かれており、感情と理性のバランスを保ちながら進めることが大切です。

検討開始から引渡しまでを、分かりやすく整理しています。

01

予算を固める

まず優先すべきは予算の確定です。「物件を見てから考える」という方も多いですが、最終局面で慌てないよう、先に進めておくことをお勧めします。
ローンを組む場合は月々どれくらいの返済を上限にするか最初に確定しましょう。予算が定まることで、初めて「買うべき物件」を探せます。

💡 ポイント：物件価格ではなく、月々の支払いベースで考えると判断しやすくなります。
無理のない支払いラインを最初に明確に設定することで、ブレのない検討が可能になります。
02

検討エリアを絞る

予算の目線が決まったら、エリアを絞ります。「どこでもいい」という状態では比較軸がなくなり、物件探しが進みません。
通勤・通学時間、子育て環境、将来の売却を見越した資産性など、優先順位を紙に書き出してみましょう。

💡 よくある失敗：エリアを絞らずに内見を繰り返すと、比較軸が定まらず、結果として決断できなくなります。
検討エリアは多くても3つまでに限定し、同一エリア内で複数物件を比較できる状態をつくることが重要です。
これにより、意思決定のスピードと精度が大きく向上します。
03

物件チェックと内見

予算とエリアが決まってからが本格的な物件探しです。ポータルサイトでの絞り込みと、不動産会社への相談を並行して進めましょう。
内見では間取りだけでなく、日当たり・騒音・共用部の管理状態・近隣の雰囲気なども確認します。

💡 内見のコツ：間取りだけでなく、日当たり・騒音・共用部の管理状態・近隣の雰囲気なども確認します。
04

購入申込み

良い物件が見つかったら、購入申込書（買付証明書）を提出します。タイミングが遅れると他の買主に先を越されることも。

💡 人気物件：相場より高値の物件でも、指値交渉で数十万〜数百万円下がるケースがあります。状況を見ながら戦略的に進めましょう。
05

住宅ローン事前審査と本審査

申込と並行して、住宅ローンの事前審査（仮審査）を行います。
金融機関によって借入可能額や金利条件が異なるため、複数の銀行へ問い合わせることをお勧めします。
事前審査は通常1週間ほどで結果が出ます。売買契約後に本申込を行い、本審査通過で融資が正式確定します。

📋 審査で確認される主な項目

年収・勤続年数・現在の借入状況（カーローン・クレジットカードの分割払いも対象）・健康状態など。
転職直後や他のローン残債がある場合は、事前に相談しておくと安心です。
06

売買契約の締結

宅地建物取引士から重要事項説明を受けた後、売買契約書に署名・捺印します。
手付金（通常は物件価格の5〜10%）をこの時点で支払います。

⚠️ 注意

重要事項説明書は専門用語が多く、その場で全て理解するのは難しいです。事前に見せてもらえるよう依頼し、不明点はその場で必ず確認しましょう。
07

引渡しまでの準備

本審査通過後、ローン契約・火災保険加入・引越し先の手配などを進めます。引渡し日の2〜3週間前には準備を完了させておくと安心です。
08

残金決済・引渡し

ローン実行日に司法書士立会いのもと、残金の支払いと所有権移転登記を行います。
この日に鍵を受け取り、新居の引渡しが完了です。当日は本人確認書類など手元に揃えておきましょう。

DOCUMENTS

購入に必要な書類ガイド ― フェーズ別

不動産購入は複数のフェーズに分かれており、それぞれ期限のある公的書類が求められます。

早めに準備しておくと、いざという時に焦らずに済みます。

Phase 01購入申込・事前審査

本人確認

本人確認書類

運転免許証、マイナンバーカードなど。

ペアローン利用時は連帯債務者分も必要です。

収入証明

収入証明書類

給与所得者は前年分の源泉徴収票。

個人事業主は確定申告書（直近3期分）を用意します。

物件資料

物件概要書・間取図

審査対象となる物件の資料。

通常、不動産会社から提供されるものを使用します。

要確認

既存借入の返済予定表

カーローン等がある場合に必要。

残高と月々の返済額を確認します。

⚠ 分割払いも審査対象になります

Phase 02売買契約・本審査

役所等

住民票・印鑑証明書

住民票は家族全員の記載があるもの。（個人番号非記載）
「発行3ヵ月以内」のものをご用意ください。

金融機関

団体信用生命保険告知書

健康状態を告知する重要書類。本審査時に金融機関指定の用紙へ記入します。

契約時

手付金・実印の用意

契約には印鑑が必須。合わせて手付金や印紙等の準備も必要です。
印鑑は契約時は認印で可能ですが、決済までに実印が必要となります。

予め用意しておきましょう。

場合による

課税証明書・納税証明書

本審査で追加を求められる場合があります。
特に個人事業主・法人代表者は必須項目です。

Phase 03決済・引き渡し

金融機関

金銭消費貸借契約書類

ローン使用の場合は銀行との契約が必須。これに基づき融資が実行されます。

決済時

抵当権設定書類

金融機関が物件に担保を設定するための書類。司法書士が同席し署名・捺印を行います。

保険

火災保険加入証

融資使用の場合、火災保険の加入が義務付けられています。引渡し日から適用開始が必要です。

決済時

精算金・諸費用（現金）

固定資産税精算金、登記費用、仲介手数料残額等の現金（または振込）準備が必要です。

⚠️ 注意点

公的書類は「有効期限」に注意してください。多くの金融機関が発行から3ヵ月以内を条件としています。また、共有名義で購入される場合は名義人全員分の書類が必要です。

COSTS

購入の諸費用 ― 何にどれだけかかる？

物件価格の他に様々な諸費用が発生します。一般的な目安は物件価格の4〜8%程度ですが、物件種別や融資条件によって変動します。

SUMMARY

新築・注文住宅の場合

物件価格の約4〜6%

中古住宅・土地の場合

物件価格の約7〜8%

物件にかかる費用

契約時

印紙税

数万円前後

売買契約書に貼付する税金。契約金額に応じて税額が定められています。

（例：5,000万円～1億円の物件の契約書は3万円）。

決済時

登記費用

登録免許税＋司法書士報酬

所有権移転登記や抵当権設定登記にかかる費用です。

物件の評価額や借入内容によって変動します。

決済時

仲介手数料

物件価格×3%＋6万円＋消費税（上限）

仲介会社へ支払う報酬です。

弊社では決済・引渡し完了と同時に頂戴しております。

取得後

不動産取得税

0円〜評価額の数%

取得後しばらくして納税通知書が届きます。

一定の要件を満たすと軽減措置により0円になる場合もあります。

住宅ローンにかかる費用

融資時

融資事務手数料・保証料

借入額の2.2%前後が目安

銀行によって手数料型か保証料型かが異なる場合があります。

金利と合わせてトータルコストを比較しましょう。

融資時

火災保険・地震保険料

10万〜40万円程度

建物の構造・補償内容・保険期間によって大きく異なります。

ローン期間に合わせた加入が一般的です。

忘れがちな費用

決済時

固定資産税の精算金

物件・引渡時期により変動

引渡し日以降の固定資産税・都市計画税を日割りで売主へ支払います。

入居後

引越し・リフォーム費用

物件条件により変動

中古物件の場合、リフォーム費用が追加でかかります。

購入前に見積もりも取っておくと安心です。

※ 上記はあくまで目安です。詳細は物件・融資条件によって異なりますので、お気軽にご相談ください。

不動産売却ガイド

売却は、情報収集と戦略がカギです。相場を知らずに進めると、相場より何百万円も低く売ってしまうリスクがあります。このガイドで全体像を把握し、後悔しない売却を目指しましょう。

売却の流れ必要書類・持ち物諸費用の全体像売却相談・査定依頼

STEP BY STEP

売却の流れ ― 8つのステップ

不動産売却は「出口戦略」という重要な場面です。

マーケットと情報戦略だからこそ、全体像を掴んだ上で動くことで、納得感のある取引が可能になります。

01

相場把握と査定依頼

まず「ざっくりした相場観」を持つことから始めます。市場に出ている自物件のポジションを把握することで、適正価格を掴む足がかりになります。
査定はあくまで売出し価格の参考であり、成約する価格ではありません。数字だけに引きずられず、担当者の力を見る姿勢で依頼することをお勧めします。

💡 ポイント：相場感を持っておくことで、客寄せに特化した非現実的な査定額に惑わされなくなります。複数社に依頼し、査定額とその根拠を比較しましょう。

媒介契約の締結

売却を依頼するパートナーを決めます。

どの契約形態にするかも重要で、売力のある会社を選ぶことが売却の成果を分ける大きな要素のひとつです。状況に応じて柔軟に判断しましょう。

📌 媒介契約の3種類と選び方

売却の仲介を依頼する方法は3つあります。それぞれの違いを把握し、自分の売却方針に適したものを選びましょう。

項目	一般媒介	専任媒介	専属専任媒介
依頼社数	複数社OK	1社のみ	1社のみ
自己発見取引	○	○	✕
活動報告義務	なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
レインズ登録	任意	7営業日以内	5営業日以内
契約期間	規定なし	最長3ヵ月

03

売却活動

媒介契約後、ポータルサイトへの掲載が始まります。第一印象を左右する「写真のクオリティ」は非常に重要です。
掲載写真の構図・明るさ・角度は担当者と事前に確認しましょう。
モデルルームのような「暮らしの見せ方」を意識することで、反響数と内見数が変わります。
04

内覧対応と交渉

購入希望者による内覧が行われます。清潔さ・温度感・匂いの三点に気を配るだけで、印象は大きく変わります。
購入申込みが入ったら、価格だけでなく引渡し時期の調整も伴います。
買替えの場合は、次の住まいのスケジュールと連動するため、全体的な視点で交渉することが重要です。
05

売買契約

買主と売買契約を締結します。物件の状況やリスクを正確に告知し、契約書・付属書類は全てコピーして保管しましょう。
契約時に手付金を受取り、引渡し準備が開始します。

📋 売買契約時の必要書類

実印・身分証明書、登記済証（権利証）・登記識別情報、印紙代（収入印紙）など。詳細は担当者に事前確認しましょう。
06

引渡しまでの準備

買主様のローン本審査通過後、一気に実務が動き出します。
引渡しの手配、鍵の整理、ローンの完済手続きなど、担当者との綿密なスケジュール管理が必要です。特に買替えの場合、「引渡し時期調整」が重要になります。
07

決済・引渡し

現金代金受領、所有権移転登記と同時に担保権の抹消も行います。
抵当権抹消の準備不足があると当日の手続きが止まるため、銀行・司法書士との事前調整が欠かせません。

📋 決済時の必要書類

実印・印鑑証明書（3ヵ月以内）、登記済証・登記識別情報、住民票（住所変更がある場合）、本人確認書類など。
08

確定申告

売却益（譲渡所得）が発生した場合は、翌年2〜3月に確定申告が必要です。
居住用財産の3,000万円特別控除や、10年超保有の軽減税率など、適用できる特例がないか確認しましょう。

⚠️ 会社員でも確定申告が必要です

不動産売却益が出た場合は確定申告が必要です。申告を忘れると無申告加算税が発生することも。必要に応じて税理士にご相談ください。

DOCUMENTS

売却の必要書類・持ち物ガイド

査定から契約、決済まで、各段階でスムーズに手続きを進めるために。事前に揃えておくと安心な書類・持ち物リストです。

Phase 01まず初めに準備するもの

権利証

登記済証または登記識別情報

いわゆる「権利証」。所有者本人と確認するために必要。

紛失した場合は再発行ができないため、早めに担当者へご相談ください。

本人確認

本人確認書類・印鑑

運転免許証やマイナンバーカード等。

本人確認も兼ね、実印と印鑑登録証明書も用意します。

物件資料

間取図・物件パンフレット・長期修繕計画書

マンションでは、正確な間取りや面積がわかる資料があると査定がスムーズです。購入時のパンフレットがあればご用意ください。

境界確認

土地測量図・境界確認書

土地や一戸建ての場合に必要。

敷地面積に相違がないかを確認するために使用します。

Phase 02売買契約・引き渡し時の持ち物

役所

住民票・印鑑証明書

3ヵ月以内に発行されたもの。住所変更がある場合は変更後のものが必要です。

税金

固定資産税・都市計画税通知書

引渡し時の日割り精算の計算に使用します。直近年度のものをご用意ください。

マンション

管理規約・議事録等

マンションの場合のみ。管理組合に問い合わせて取得します。

ローンあり

住宅ローン残高証明書

ローン残債がある場合、完済手続きのために金融機関から取得します。

⚠ 売却代金でローンが完済できるか事前確認が必要

💡 早めに準備するメリット

書類が揃っていると、査定から媒介契約までの流れがスムーズになります。特に権利証・固定資産税通知書は手元にあるかを先に確認しておきましょう。見つからない場合でも代替手続きがありますのでご相談ください。

COSTS

売却の諸費用 ― 手取り額を正確に把握する

売却時も諸経費が発生します。各種諸費用を差し引いた「手取り額」を事前に把握することが、出口戦略の要です。

SUMMARY

一般的な諸費用の目安

売却価格の約4〜6%

※ 住宅ローンの完済費用や税金が別途発生する場合があります

売却にかかる主な諸費用

契約時

印紙税

数万円

売買契約書に貼付する税金。売却金額に応じて税額が決定されます。

決済時

登記費用

3～5万円程度

抵当権抹消や住所変更に関する登録免許税。司法書士報酬を含みます。

決済時

仲介手数料

最大（売却価格の3%+6万円）＋税（上限）

仲介会社へ支払う報酬。弊社では決済・引渡し完了と同時に頂戴しております。

売却後（翌年）

譲渡所得税

売却益が出た場合のみ

所有期間5年超か以下かで税率が異なります。

特別控除の適用で0円になる場合もあります。

忘れがちな支出

決済時

ローン一括返済手数料

数千円〜数万円程度

金融機関によって手数料が異なります（無料の場合も）。

残債がある場合は事前確認を。

引渡し前

測量・解体費用

物件条件により変動

土地売却時の境界測量、建物解体費用など。

必要かどうか確認しましょう。

💰 3,000万円特別控除について

居住していた不動産を売却した場合、一定の要件を満たせば最大3,000万円の特別控除が適用できます。

適用条件の確認は税理士または当社担当者にご相談ください。

※ 税率・特例の詳細は国税庁ホームページまたは税理士にご確認ください。

ご不明な点や個別相談は、お気軽にお問合せください。

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